La reciente doctrina del Tribunal Supremo, alineada con las sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 25 de abril de 2024 (asunto C‑561/21, entre otros), supone una excelente noticia para los consumidores que todavía no han reclamado la devolución de sus gastos hipotecarios. Se fija que el plazo de prescripción de la acción de restitución no comienza ni con la firma del préstamo ni con el pago de los gastos, sino con la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula de gastos en el caso concreto del consumidor.
Esto significa que, mientras no exista una resolución firme que anule la cláusula de gastos de esa hipoteca, la acción de devolución de cantidades no puede considerarse prescrita. Además, incluso una vez exista sentencia firme, corresponde al banco acreditar que el consumidor conocía efectivamente el carácter abusivo de la cláusula en un momento anterior para intentar adelantar el inicio del cómputo del plazo, algo que en la práctica está resultando muy difícil para las entidades.
En el caso analizado por el Supremo, un consumidor había demandado a su entidad (entonces Bankia) solicitando la nulidad de la cláusula de gastos de constitución de hipoteca y de la cláusula de interés de demora. Los tribunales declararon nulas ambas cláusulas y condenaron al banco a devolver el 100% de los gastos de registro, gestoría y tasación.
Respecto a los aranceles notariales de la escritura de préstamo, se mantiene el criterio de reparto por mitades entre prestamista y prestatario, al ser ambos interesados en la operación (el consumidor por obtener la financiación y la entidad por la garantía hipotecaria), quedando las copias a cargo de quien las solicite. Todas las cantidades a devolver devengan, además, el interés legal desde la fecha en que fueron abonadas, conforme al artículo 1108 del Código Civil.
Un elemento clave de la resolución es que el Tribunal Supremo descarta la prescripción de la acción de restitución porque la entidad no logró acreditar —ni siquiera lo alegó de forma suficiente— que el consumidor conociera antes la abusividad de la cláusula de gastos. Aplicando la doctrina del TJUE, se concluye que, salvo prueba en contrario por parte del banco, el dies a quo del plazo de prescripción es la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula de gastos.
¿Qué implica esto para los consumidores?
- Si la hipoteca incluye una cláusula que impone todos los gastos al consumidor, sigue siendo posible reclamar su devolución aunque el préstamo sea antiguo, siempre que no exista todavía una sentencia firme que ya haya analizado esa cláusula en ese contrato concreto.
- Una vez exista esa sentencia firme de nulidad, se abre un plazo de cinco años para ejercer la acción de restitución de cantidades, salvo que el banco demuestre un conocimiento previo y efectivo de la abusividad por parte del consumidor.
- La devolución puede abarcar, según cada caso, el 100% de registro, gestoría y tasación, más la parte de notaría que corresponda, junto con los intereses legales desde la fecha de cada pago.
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