La Audiencia Provincial de Navarra ha declarado responsable a una comunidad de propietarios por los daños causados por filtraciones de agua en un local comercial, condenándola a abonar cerca de 8.000 euros al perjudicado. Además, la comunidad deberá ejecutar las obras necesarias para eliminar definitivamente el origen de las humedades.

Filtraciones continuadas y daños graves en el local

El conflicto se remonta a finales de 2019, cuando el propietario de un local situado en la planta baja comenzó a sufrir filtraciones de agua coincidiendo con episodios de lluvias prolongadas.

Estas filtraciones provocaron importantes daños materiales en el inmueble, especialmente en techos y paredes. En concreto, los falsos techos llegaron a desplomarse debido a la acumulación de agua en el material aislante, generando una situación reiterada cada vez que llovía.

El foco del problema se localizaba en la terraza de la vivienda situada justo encima del local.

La comunidad negó su responsabilidad

A pesar de los reiterados requerimientos extrajudiciales enviados por el propietario afectado, la comunidad de propietarios no ofreció respuesta.

Cuando el asunto llegó a los tribunales, la comunidad se opuso a la demanda alegando falta de legitimación pasiva. Defendía que la responsabilidad correspondía exclusivamente al propietario de la vivienda superior, al tratarse de una terraza de uso y titularidad privativa. Además, invocaba los estatutos comunitarios, que obligaban a dicho propietario a encargarse del mantenimiento y conservación de la terraza.

Primera sentencia: se exime a la comunidad

El Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Pamplona dio inicialmente la razón a la comunidad, considerando que la terraza tenía carácter privativo y, por tanto, no podía imputarse responsabilidad a la comunidad de propietarios.

La clave: la impermeabilización es un elemento común

El propietario del local recurrió la sentencia, apoyándose en un informe pericial que señalaba que el origen de las filtraciones no estaba en un mal uso o mantenimiento de la terraza, sino en un defecto de la lámina de impermeabilización situada bajo el pavimento.

Este elemento constructivo —ubicado entre el forjado del local y el suelo de la terraza— resulta esencial para garantizar la estanqueidad del edificio.

La Audiencia Provincial corrige el criterio

La Audiencia Provincial de Navarra revoca la sentencia anterior y estima íntegramente la demanda, estableciendo un criterio claro:

Aunque la terraza sea privativa, cumple la función de cubierta del edificio y, por tanto, los elementos que garantizan su impermeabilización tienen carácter común.

En consecuencia, la comunidad de propietarios debe responder de los daños derivados de su defectuoso estado.

Condena a indemnizar y a reparar

El fallo obliga a la comunidad a:

• Indemnizar al propietario del local con 7.977 euros por los daños sufridos.
• Ejecutar las obras necesarias para reparar la impermeabilización, incluyendo la retirada del pavimento de la terraza si resulta preciso.

Límites de la responsabilidad del propietario de la terraza

La Audiencia también aclara el alcance de las obligaciones del propietario de la vivienda superior:

• Su deber de conservación se limita a los elementos privativos, como el solado.
• No alcanza a elementos estructurales o constructivos, como la lámina de impermeabilización.

Además, no se acreditó ninguna actuación negligente ni incumplimiento de mantenimiento por su parte.

Clave jurídica: función estructural vs. titularidad

Esta sentencia refuerza un criterio consolidado en propiedad horizontal: la naturaleza de un elemento no depende solo de su titularidad, sino de la función que desempeña dentro del edificio.

Cuando una terraza actúa como cubierta, los elementos que garantizan la estanqueidad del inmueble pasan a ser responsabilidad de la comunidad, incluso si el uso o la propiedad de la superficie es privativa.