La comunidad había permitido durante años la chimenea y solo reaccionó cuando el nuevo propietario terminó las obras de reforma del local.

Hechos esenciales de la sentencia

• El conflicto surge en una comunidad de propietarios donde un local de hostelería viene utilizando, desde 1990, una salida de humos que discurre por elementos comunes y desemboca en el patio del edificio.
• La instalación se autorizó inicialmente al primer inquilino con carácter personal y temporal, obligándole a desmontarla al terminar su arrendamiento, pero ni él la retiró ni la comunidad exigió su retirada.
• Un segundo inquilino explotó posteriormente un restaurante en el mismo local y siguió utilizando la misma chimenea, sin oposición efectiva de la comunidad.
• El actual propietario adquirió el local muchos años después, encontrando la salida de humos ya instalada, y acometió obras de adaptación para continuar la actividad de hostelería, conocidas por la presidenta y el administrador de la comunidad.
• Solo una vez finalizadas las obras, la junta extraordinaria aprobó un acuerdo exigiendo:
  • El cese del uso de la salida de humos.
  • El desmontaje de la chimenea instalada en 1990.

Argumentos del propietario del local

• Impugna judicialmente el acuerdo comunitario y pide que se declare su nulidad para poder seguir usando la salida de humos como venía sucediendo históricamente en el local.
• Alega, entre otros motivos:
  • Existencia de una situación asimilable a servidumbre adquirida por el uso prolongado y pacífico de la chimenea, tolerada por la comunidad desde 1990.
  • Mala fe de la comunidad al esperar a que concluyeran unas importantes obras de reforma, de las que tenía pleno conocimiento, para prohibir después el uso de la salida de humos y exigir su desmontaje.
  • Falta de unanimidad para adoptar el acuerdo y ausencia de prohibición estatutaria específica sobre esa chimenea.
  • Perjuicio grave y agravio comparativo, pues el local se adquirió precisamente para continuar la explotación hostelera y el edificio dispone de otras salidas de humo.

Recorrido judicial: de la instancia al Supremo

• El Juzgado de Primera Instancia desestima la demanda, al entender que no se ha acreditado la usucapión de un derecho de servidumbre de salida de humos y que no existe abuso de derecho por parte de la comunidad.
• La Audiencia Provincial de Madrid revoca la sentencia y declara nulo el acuerdo comunitario que prohibía el uso de la salida de humos y ordenaba el desmontaje de la chimenea.
• La Audiencia razona que no se ha probado el plazo de 20 años exigido por el artículo 537 del Código Civil para la usucapión de servidumbres, pero aprecia que la comunidad ha consentido tácitamente el mantenimiento y uso de la instalación durante años, pese a haber sido autorizada en origen con carácter personal y temporal.
• La comunidad recurre en casación, pero el Tribunal Supremo desestima el recurso y confirma íntegramente el fallo de la Audiencia Provincial.

Claves jurídicas: actos propios y buena fe

• El Tribunal Supremo centra el núcleo del asunto no en la existencia de una servidumbre por usucapión, sino en la conducta de la comunidad de propietarios a la luz de la doctrina de los actos propios y del principio de buena fe.
• El Alto Tribunal constata que:
  • La comunidad permitió que la chimenea permaneciera instalada cuando terminó el contrato del primer inquilino, sin exigir ni ejecutar su retirada.
  • No impidió su utilización por el segundo inquilino, que explotó el local como restaurante.
  • Tampoco reaccionó cuando el nuevo propietario acometió obras para mantener la actividad hostelera, con conocimiento de que se seguiría usando la salida de humos.
• Para la Sala, esa tolerancia prolongada implica una autorización tácita al nuevo propietario para seguir usando las instalaciones de salida de humos ya existentes, máxime cuando se le permite invertir en obras de adecuación y solo después se aprueba un acuerdo que le obliga a dejar de usarlas y a desmantelar la chimenea.
• En consecuencia, el acuerdo comunitario vulnera los actos propios de la comunidad y las exigencias de la buena fe, por lo que debe declararse nulo al amparo del artículo 18.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación con el artículo 7.1 del Código Civil.

Resultado práctico para propietarios de locales y comunidades

• La sentencia confirma la nulidad del acuerdo de la comunidad que pretendía prohibir el uso de una salida de humos preexistente y obligar a desmontar la chimenea, manteniendo el derecho del propietario del local a seguir utilizándola.
• El criterio del Supremo refuerza la seguridad jurídica de quienes adquieren un local de hostelería con una salida de humos que ha sido tolerada durante años por la comunidad y se ha venido utilizando sin oposición efectiva.
• Para las comunidades de propietarios, la resolución constituye un aviso claro:
  • No pueden esperar a que se realicen inversiones y reformas importantes conocidas por todos para, a posteriori, prohibir un uso que han consentido durante décadas.
  • Sus acuerdos deben respetar la buena fe y evitar contradicciones con su conducta anterior, porque, de lo contrario, se exponen a la nulidad judicial.