La Audiencia Provincial de Cantabria ha confirmado que los propietarios de locales comerciales en un edificio deben contribuir al coste de la sustitución de la caldera comunitaria, incluso cuando sus inmuebles no estén conectados al sistema de calefacción del inmueble.

El tribunal distingue claramente entre gastos de consumo y mantenimiento, de los que sí pueden estar exentos, y gastos de instalación o sustitución de elementos comunes, que deben ser asumidos por todos los propietarios del edificio.

Diferencia entre consumo, mantenimiento y sustitución

Según la resolución, los locales no tienen que abonar los costes derivados del uso directo del servicio —tales como el combustible, mantenimiento o reparaciones periódicas— mientras permanezcan desconectados. Sin embargo, cuando la comunidad acuerda la sustitución de la caldera por una nueva, todos los comuneros, incluidos los locales, deben contribuir a sufragar la inversión.

El motivo es claro: la nueva caldera constituye un elemento común del edificio y su instalación mejora el valor del inmueble en su conjunto, beneficiando tanto a las viviendas como a los locales, que además conservan el derecho de conectarse al sistema en el futuro.

Interpretación restrictiva de las cláusulas de exoneración

En el caso enjuiciado, el propietario de un local impugnó el acuerdo de la comunidad alegando una cláusula estatutaria aprobada en 1977, según la cual los locales no participarían en los gastos de calefacción mientras no estuvieran conectados.
No obstante, la Audiencia recuerda que este tipo de cláusulas de exención en comunidades de propietarios deben interpretarse de modo restrictivo. Por ello, la exclusión solo se aplica a los gastos de consumo y mantenimiento, no a los de sustitución de una caldera obsoleta.

Una mejora que beneficia a todo el edificio

Para la Audiencia Provincial, la sustitución de la antigua caldera por otra más moderna no crea un nuevo servicio, sino que renueva un elemento común por razones de necesidad y eficiencia. De esta manera, la inversión supone una mejora estructural que repercute positivamente en el valor del inmueble y de cada elemento privativo, incluidos los locales.

En consecuencia, aunque los locales no usen la calefacción comunitaria, deben participar en el pago de la nueva caldera como parte del deber general de conservación y mejora del inmueble.