El Tribunal de Instancia de Logroño (Sección Civil, plaza 2) ha dictado una Diligencia de Ordenación, de 4 de febrero de 2026, que supone un frenazo en seco a una ejecución hipotecaria en curso y cuestiona la validez misma del procedimiento. La resolución acuerda la suspensión de la subasta de la vivienda del consumidor ejecutado y declara la nulidad de actuaciones desde el despacho de ejecución, al constatar que el juzgado nunca informó personalmente al deudor de su derecho a formular el incidente extraordinario de oposición previsto en la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
El núcleo del problema: una notificación que nunca llegó
La defensa del consumidor invocó un defecto procesal de clara dimensión constitucional: la omisión por parte del órgano judicial de la notificación personal al ejecutado sobre la posibilidad de plantear una oposición extraordinaria basada en cláusulas abusivas, tal como impone la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 5/2019, que transpone la Directiva 2014/17/UE sobre créditos inmobiliarios. Esa comunicación debía ser directa, individualizada y dentro del plazo de quince días naturales desde la entrada en vigor de la Ley, pues de ella depende la reapertura del plazo de diez días para oponerse con fundamento en la existencia de condiciones abusivas en el préstamo hipotecario.
El legislador quiso precisamente garantizar que los deudores hipotecarios afectados por ejecuciones antiguas dispusieran de una oportunidad real para revisar judicialmente cláusulas como intereses moratorios, vencimiento anticipado o cláusula suelo, posibilitando incluso el archivo del procedimiento si se declara la nulidad de dichas condiciones. Al no constar en autos la notificación personal exigida, el tribunal entiende que se ha producido una situación de indefensión contraria al derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, lo que justifica la nulidad radical de la ejecución conforme a los artículos 238.3 y 240 LOPJ y al artículo 24 CE.
La Disposición Transitoria Tercera: una segunda oportunidad de oponerse
La Disposición Transitoria Tercera de la Ley 5/2019 se dirige a los procedimientos ejecutivos que seguían vivos cuando entró en vigor la Ley y en los que, a su vez, ya había transcurrido el plazo ordinario de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 LEC cuando se aprobó la Ley 1/2013. Para estos casos, el precepto otorga a los ejecutados un nuevo plazo de diez días para formular un incidente extraordinario de oposición fundado en las causas de los artículos 557.1.7ª y 695.1.4ª LEC, centradas en el carácter abusivo de cláusulas que sirvan de base a la ejecución o que determinen la cantidad exigida.
La clave está en que ese plazo no nace de forma automática con la publicación de la norma, sino que se activa a partir del día siguiente a la notificación de una resolución específica que comunique al deudor la posibilidad de interponer dicho incidente. Esa resolución debía dictarse y notificarse dentro de los quince días naturales posteriores a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, sustituyendo así el modelo de conocimiento «por el BOE» por un sistema de aviso personal y directo al consumidor hipotecario.
Indefensión y nulidad de actuaciones en la ejecución hipotecaria
En el asunto resuelto por el Tribunal de Instancia de Logroño, la falta de esa notificación personal impide considerar que el deudor hubiera tenido una oportunidad efectiva para articular su defensa a través del incidente extraordinario de oposición. El proceso ejecutivo se ha desarrollado, por tanto, prescindiendo de una formalidad esencial diseñada para garantizar el control de abusividad en masa de cláusulas estándar incluidas en préstamos hipotecarios antiguos.
El tribunal concluye que se ha producido una vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24 CE, con la consiguiente nulidad de pleno derecho de las actuaciones desde el auto de despacho de la ejecución, al amparo de los artículos 238.3 y 240 LOPJ. Esta decisión arrastra la suspensión inmediata de la subasta judicial y obliga a retrotraer el procedimiento al momento en que debió notificarse al ejecutado la posibilidad de ejercitar la oposición extraordinaria prevista en la Disposición Transitoria Tercera.
Cláusulas bajo sospecha: vencimiento anticipado, demora, suelo, gastos y comisiones
El escrito de oposición extraordinaria que da origen a la resolución del tribunal incluye un amplio repertorio de condiciones generales que se consideran impuestas en un contrato de adhesión, sin verdadera capacidad de negociación por parte del consumidor. El juzgado deberá pronunciarse sobre la posible nulidad de varios puntos clave del préstamo:
- Vencimiento anticipado
Se combate una cláusula que faculta a la entidad para resolver el contrato y dar por vencida la totalidad del préstamo por el impago de «una parte cualquiera» del capital o de los intereses, configurando un mecanismo de vencimiento anticipado extremadamente severo. La defensa pone el acento en que otros ordenamientos europeos exigen niveles de impago mucho más relevantes para permitir la resolución (por ejemplo, ciertos porcentajes del capital o un número mínimo de cuotas). - Interés de demora desorbitado
El contrato prevé un interés moratorio que suma diez puntos porcentuales al tipo vigente, situando la penalización en torno al 25% anual, porcentaje calificado de «draconiano» y difícilmente conciliable con los límites derivados de la normativa sobre cláusulas abusivas y la evolución histórica del control de la usura. La comparación con legislaciones antiguas se utiliza como recurso ilustrativo para evidenciar la desproporción de esa carga económica sobre el deudor en situación de impago. - Cláusula suelo del 3,25%
Aunque el préstamo se presentaba como de interés variable, la introducción de un tipo mínimo del 3,25% convertía el producto, en la práctica, en un préstamo a interés casi fijo en un contexto de Euribor muy próximo al 0%, impidiendo al prestatario aprovechar las caídas del índice de referencia. Este diseño contractual refuerza la idea de desequilibrio en perjuicio del consumidor, que ve limitada de forma opaca la variabilidad del tipo. - Distribución de gastos hipotecarios
La entidad trasladó al deudor la totalidad de los gastos de notaría, registro, tasación y gestoría, pese a que la doctrina fijada por el Tribunal Supremo en sentencias como la STS 35/2021 ha aclarado que una parte relevante de estos costes corresponde al banco (tasación, registro y gestoría, además de la mitad de la factura notarial en muchos casos). En consecuencia, se abre la puerta a la devolución de cantidades indebidamente pagadas por el consumidor por estos conceptos. - Comisiones por apertura y reclamación
Se impugnan comisiones –como las de reclamación de posiciones deudoras– que no se asocian a un servicio real ni a un coste efectivo para la entidad, operando de facto como sanciones añadidas al propio impago y generando un doble castigo económico para el prestatario. La ausencia de justificación y proporcionalidad sitúa estas comisiones en el punto de mira del control de abusividad.
La «pluspetición» y el carácter no exigible de la deuda
Uno de los ejes argumentales más potentes del recurso reside en la denuncia de la «pluspetición»: la cantidad reclamada en la ejecución sería inexistente o, al menos, estaría artificialmente sobredimensionada por la aplicación de cláusulas nulas. Si el órgano judicial acabara declarando la nulidad de las condiciones analizadas, el saldo deudor ya no podría considerarse vencido, líquido y exigible en los términos reclamados, lo que comprometería de raíz la propia viabilidad de la ejecución hipotecaria.
Además, la recalculación del cuadro de amortización desde el inicio del contrato podría derivar en la obligación de la entidad financiera de reintegrar al consumidor cantidades percibidas en exceso por intereses moratorios, cláusula suelo, comisiones indebidas o repercusión abusiva de gastos. Desde la perspectiva del consumidor, la oposición extraordinaria se convierte en una herramienta capaz no sólo de detener la subasta, sino también de reordenar globalmente la relación económica con el banco.
Medidas procesales adoptadas: suspensión, prueba y control de intereses
La Diligencia de Ordenación del Letrado de la Administración de Justicia no se limita a detener la ejecución, sino que activa una serie de medidas destinadas a garantizar la transparencia y el equilibrio procesal durante la tramitación del incidente extraordinario.
En concreto, se acuerda:
– Suspender la ejecución y la subasta judicial del inmueble, evitando la pérdida de la vivienda mientras se depura la eventual abusividad de las cláusulas contractuales.
– Requerir a la entidad ejecutante para que aporte el expediente financiero completo del préstamo, como medio de prueba anticipada orientado a esclarecer las condiciones de concesión, comercialización y gestión del crédito.
– Resolver sobre la suspensión del devengo de intereses de demora durante el tiempo que dure la paralización del procedimiento, con el objetivo de impedir que el retraso procesal incremente de forma desproporcionada la deuda.
Una vía extraordinaria reservada a una litigación muy especializada
Las oposiciones extraordinarias basadas en la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 5/2019 siguen siendo mecanismos poco frecuentes en la práctica forense, en buena medida por la complejidad técnica de su articulación y por el desconocimiento de muchos operadores jurídicos sobre la obligación de notificación personal impuesta a los juzgados. Sin embargo, resoluciones como la del Tribunal de Instancia de Logroño evidencian que, cuando se utiliza adecuadamente, esta vía puede suspender ejecuciones hipotecarias avanzadas, forzar un control intensivo de cláusulas abusivas y reequilibrar posiciones entre entidades financieras y consumidores hipotecarios.