El Tribunal Supremo ha aclarado uno de los puntos más sensibles de los alquileres de renta antigua: para mantener la prórroga forzosa, la vivienda debe ser la residencia efectiva del arrendatario, y no basta con que la ocupe un hijo, aunque resida en ella por motivos de estudio. Esta doctrina abre la puerta a que muchos propietarios puedan resolver contratos antiguos cuando el inquilino ha trasladado su vida a otra ciudad y deja la vivienda en manos de sus descendientes.

Claves jurídicas de la sentencia

• La propietaria de una vivienda en el centro de Sevilla, arrendada en 1982 con duración indefinida y renta inferior a 250 euros mensuales, ejercitó la acción de resolución al amparo de los artículos 62.3 y 114.11 de la LAU de 1964 por falta de uso de la vivienda por parte del inquilino.​
• El arrendatario tenía su domicilio real, empadronamiento, actividad profesional y propiedades en Fuerteventura, donde desarrollaba su vida personal, familiar y económica, y no en la vivienda arrendada.
• La vivienda de Sevilla estaba siendo utilizada únicamente por la hija mayor de edad, que cursaba estudios universitarios en la ciudad, figurando el domicilio arrendado como domicilio a efectos académicos.​
• El propietario alegó que la vivienda no había sido ocupada por el inquilino durante más de seis meses en el curso de un año, lo que constituye causa de denegación de la prórroga forzosa y, en consecuencia, motivo de resolución del contrato.

Criterio del Tribunal Supremo sobre la ocupación

• El Supremo declara que el derecho a la prórroga forzosa exige una ocupación directa, material y continuada de la vivienda por el propio arrendatario, porque la protección se vincula a su necesidad real de vivienda habitual.
• La utilización del piso por la hija, sin convivencia efectiva del padre y sin que éste mantenga allí su centro de vida, no se considera “ocupación” a efectos del artículo 62.3 LAU 1964.
• El mero ánimo del inquilino de destinar la vivienda a su hija no está amparado por la prórroga forzosa, ya que la ley protege el uso propio del inquilino y no una utilización de conveniencia para alojar a familiares.

Excepción: hijos dependientes económicamente

• La Sala matiza que, si mediante la vivienda arrendada el inquilino estuviera cumpliendo su obligación de atender la necesidad de vivienda de un hijo económicamente dependiente, podría entenderse cumplido el requisito de ocupación del artículo 62.3 LAU 1964.
• En ese supuesto, la vivienda serviría, de forma indirecta, para satisfacer la necesidad de vivienda que recae jurídicamente sobre el arrendatario, lo que permitiría mantener la prórroga forzosa.
• Sin embargo, en el caso resuelto, el inquilino no acreditó dependencia económica ni circunstancias que conectaran jurídicamente la ocupación de la hija con el cumplimiento de su propia necesidad de vivienda, por lo que la Sala descartó la aplicación de esta excepción.

Consecuencia: resolución del contrato de renta antigua

• Al no haberse probado que el inquilino ocupara efectivamente la vivienda durante seis meses en el último año, se entiende configurada la causa de denegación de la prórroga por falta de ocupación prevista en el artículo 62.3 LAU 1964.
• La falta de uso efectivo por el arrendatario legitima a la propietaria para denegar la prórroga forzosa y obtener la resolución del contrato, de acuerdo con el artículo 114.11 de la LAU de 1964.
• En la práctica, esta doctrina refuerza la posición de los propietarios frente a contratos de renta antigua cuando el inquilino traslada su residencia a otra localidad y mantiene el piso solo para uso de sus hijos o familiares.

Apunte práctico para propietarios e inquilinos

Un ejemplo ilustrativo: si un inquilino con renta antigua vive y trabaja en otra comunidad autónoma y deja el piso de la ciudad universitaria únicamente para que lo use su hija estudiante, sin acreditarse dependencia económica y sin residir él allí al menos seis meses al año, el propietario podrá invocar la falta de ocupación para denegar la prórroga forzosa y resolver el contrato