Comprar una casa suele ser un momento de ilusión. Pero a veces, después de entrar a vivir, empiezan las sorpresas: humedades, filtraciones, grietas o fallos en la estructura.

La buena noticia es que no tienes por qué quedarte con el problema: la ley te da varias herramientas para reclamar al vendedor.

Qué son los “vicios ocultos” en una vivienda

Los vicios ocultos son defectos graves que ya existían al comprar la vivienda, pero que no se veían con una revisión normal.

Ejemplos habituales:

• Humedades que salen del subsuelo o de muros interiores.
• Filtraciones en baños, terrazas o tejado.
• Instalaciones de agua o luz en mal estado, no visibles.

En estos casos, el vendedor responde aunque diga que no sabía nada, pero el plazo para reclamar es de solo 6 meses desde la entrega de la casa.

Cuando el problema es tan grave que la casa “no sirve”

A veces el problema es tan serio que la vivienda no vale para el uso que se prometió (por ejemplo, está casi inhabitable o muy lejos de lo anunciado). La jurisprudencia llama a esto aliud pro alio.

En estos casos puedes:

• Pedir que reparen los daños.
• Pedir una rebaja importante del precio.
• Pedir la resolución del contrato y recuperar tu dinero.

Y lo más importante: ya no te limitas a 6 meses, sino que puedes reclamar dentro del plazo general de 5 años.

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Defectos estructurales y seguro decenal

Si lo que falla es la estructura (vigas, forjados, muros de carga, cimentación…), hablamos de defectos estructurales.

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece:

• 10 años de garantía para daños que afecten a la estabilidad del edificio.
• 3 años para defectos de habitabilidad (por ejemplo, graves problemas de humedades).
• 1 año para defectos de acabado.

En obra nueva existe el seguro decenal, que cubre los daños estructurales durante diez años desde la finalización de la obra.

Si el vendedor es una promotora o una inmobiliaria

Si compras a una promotora, constructora o profesional, también te protege la Ley de Consumidores y Usuarios.

Eso significa que:

• La vivienda debe corresponderse con lo que se te ha anunciado o prometido.
• Si se indicaba “reforma integral” y luego no lo es, puedes reclamar por falta de conformidad o información engañosa.

Pruebas que necesitas para reclamar

Para que tu reclamación tenga fuerza, es clave recoger pruebas desde el principio:

• Informe pericial de un arquitecto o técnico que explique el origen y la gravedad del defecto.
• Fotografías, vídeos y, si es posible, acta notarial.
• Publicidad, anuncios y correos donde se hable del estado o reforma de la vivienda.

Cuanto mejor documentado esté el caso, más fácil será negociar o ganar un procedimiento judicial.

Cuidado con lo que firmas al “arreglarlo amistosamente

Es frecuente que el vendedor proponga un acuerdo: hacer unas reparaciones o una rebaja de precio.

Conviene revisar muy bien el documento, porque:

• No es válida una renuncia general a reclamar por defectos graves que no conocías.
• Si se pacta arreglar unas humedades concretas, eso no debería impedir reclamar después por problemas estructurales que aparezcan más tarde.

¿Te has encontrado con vicios ocultos o defectos serios en tu vivienda?

Si tras comprar tu casa has descubierto defectos importantes, no normalices la situación ni te resignes.

En mi despacho analizamos:

• Qué tipo de defecto tienes (vicio oculto, fallo estructural, incumplimiento grave).
• Qué plazos siguen vigentes.
• Qué vía te interesa más: arreglo, rebaja, indemnización o incluso resolución de la compra.

Puedes contactarme para revisar tu caso sin compromiso y valorar si merece la pena iniciar una reclamación.