La Audiencia Provincial de Barcelona ha confirmado que el arrendador no puede retener la fianza del alquiler ni reclamar daños adicionales sin pruebas objetivas y suficientes que acrediten que los desperfectos son imputables al inquilino o a sus mascotas. En caso contrario, dichos daños se presumen consecuencia del uso normal de la vivienda.

El caso: una fianza retenida y una reclamación de más de 5.000 euros

El conflicto se originó cuando, tras finalizar un contrato de arrendamiento de mutuo acuerdo, los propietarios de una vivienda en Barcelona decidieron no devolver la fianza de 1.500 euros a sus inquilinos. Alegaban que el inmueble presentaba numerosos desperfectos causados, según ellos, por los dos perros y dos gatos de los arrendatarios.

Además de retener la fianza, los arrendadores reclamaban 5.550 euros adicionales, sustentando su demanda en varios presupuestos de reparación, limpieza, pintura y jardinería. Sin embargo, no habían ejecutado las obras ni aportado informes periciales que acreditaran el origen o la realidad de los supuestos daños.

Falta de pruebas y contradicciones fotográficas

El Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vic desestimó la demanda de los propietarios y los condenó a devolver la fianza, al entender que no existían pruebas sólidas que vincularan los desperfectos con los inquilinos o sus animales.

En apelación, la Audiencia Provincial de Barcelona confirmó íntegramente la sentencia, destacando varias deficiencias probatorias:

• Ausencia de peritaje profesional que valorara el origen de los daños.
• Fotografías de mala calidad y posteriores a la entrega de llaves, sin valor acreditativo.
• Contradicciones evidentes entre las imágenes aportadas por ambas partes: mientras los inquilinos presentaron fotos tomadas el mismo día de la entrega, donde se veía la vivienda en buen estado, las de los propietarios se tomaron mes y medio después, en blanco y negro y sin contexto.

Los magistrados también criticaron la falta de rigor en los presupuestos aportados, con partidas duplicadas o sin correspondencia con daños acreditables. De hecho, se incluyeron conceptos ordinarios de mantenimiento —como limpieza o pintura general— que, según la Audiencia, corresponden al arrendador cuando finaliza el contrato y se prepara la vivienda para volver a alquilarla.

Desgaste ordinario frente a uso indebido

La resolución subraya una cuestión clave en los conflictos de arrendamiento: no todos los defectos observados al finalizar un alquiler constituyen un daño indemnizable. Solo aquellos desperfectos que exceden el desgaste por uso normal —y cuya causa puede atribuirse fehacientemente al arrendatario— permiten al propietario retener la fianza o reclamar su reparación.

En palabras de la Audiencia, la falta de elementos objetivos impide determinar si los daños alegados derivan de un uso negligente o simplemente del paso del tiempo y el uso habitual del inmueble.

Claves prácticas para arrendadores e inquilinos

• El arrendador debe aportar pruebas claras y actuales (fotografías fechadas, peritajes, facturas o testigos).
• El informe pericial independiente es fundamental para acreditar la existencia, naturaleza y autoría de los daños.
• El desgaste por uso ordinario no justifica la retención de la fianza.
• La cláusula sobre mascotas en el contrato no exonera al propietario de probar que los animales causaron un daño concreto.